Bei der energetischen Kaufberatung begleite ich Sie vor der Kaufentscheidung, ordne den energetischen Zustand der Immobilie ein und zeige, mit welchen Maßnahmen und Kosten Sie voraussichtlich rechnen sollten.

Warum ist eine Energieberatung vor dem Hauskauf sinnvoll?

Der Energieausweis allein reicht für eine fundierte Kaufentscheidung häufig nicht aus. Er liefert standardisierte Kennwerte, erklärt aber nicht im Detail:

  • welche Bauteile energetisch problematisch sind,
  • welche Sanierungen in den nächsten Jahren anstehen könnten,
  • ob die vorhandene Heizung langfristig sinnvoll ist,
  • welche Maßnahmen technisch zusammengehören,
  • welche Kosten grob zu erwarten sind und
  • welche Fördermittel infrage kommen könnten.

Die energetische Kaufberatung hilft Ihnen dabei, den Kaufpreis und den zusätzlichen Investitionsbedarf gemeinsam zu betrachten.

Was wird bei der energetischen Kaufberatung geprüft?

Bei der Besichtigung wird das Wohngebäude aus energetischer Sicht betrachtet. Dazu gehören insbesondere:

Gebäudehülle

  • Außenwände und erkennbare Wandaufbauten
  • Dach beziehungsweise oberste Geschossdecke
  • Kellerdecke und Bodenflächen
  • Fenster und Außentüren
  • beheizte und unbeheizte Gebäudebereiche
  • erkennbare Wärmebrücken
  • bereits ausgeführte Dämmmaßnahmen

Heizung und Warmwasser

  • Art und Alter des Wärmeerzeugers
  • verwendeter Energieträger
  • Wärmeverteilung im Gebäude
  • Heizkörper oder Fußbodenheizung
  • erkennbare Systemtemperaturen
  • Warmwasserbereitung
  • grundsätzliche Eignung für eine Wärmepumpe
  • mögliche Verbindung zur kommunalen Wärmeplanung

Unterlagen und Energieausweis

  • vorhandener Energieausweis
  • Verbrauchs- oder Bedarfskennwerte
  • Energieeffizienzklasse
  • dokumentierte Sanierungsmaßnahmen
  • Bauzeichnungen und Baubeschreibungen
  • Heizungs- und Schornsteinfegerunterlagen
  • vorhandene Angebote oder Planungen

Welche Fragen soll die Kaufberatung beantworten?

Nach der Beratung sollen Sie besser einschätzen können:

  • Wo liegen die größten energetischen Schwachstellen?
  • Welche Maßnahmen sind kurzfristig erforderlich?
  • Welche Sanierungen können später erfolgen?
  • In welcher Reihenfolge sollten die Maßnahmen umgesetzt werden?
  • Ist die vorhandene Heizung noch zukunftsfähig?
  • Könnte eine Wärmepumpe grundsätzlich zum Gebäude passen?
  • Mit welchen Investitionsgrößen ist ungefähr zu rechnen?
  • Welche Förderprogramme könnten genutzt werden?
  • Welche gesetzlichen Pflichten könnten nach dem Kauf entstehen?

Mögliche Pflichten nach dem Eigentümerwechsel

Beim Kauf eines älteren Ein- oder Zweifamilienhauses können unter bestimmten Voraussetzungen Nachrüstpflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz entstehen.

Dazu können beispielsweise gehören:

  • Dämmung der obersten Geschossdecke beziehungsweise des Daches,
  • Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen,
  • Austausch bestimmter alter Heizkessel und
  • Einhaltung gesetzlicher Anforderungen bei späteren Änderungen an Außenbauteilen.

Für einzelne Pflichten kann nach dem Eigentumsübergang eine Frist von zwei Jahren gelten. Ob tatsächlich eine Nachrüstpflicht besteht, hängt unter anderem vom Gebäude, der vorhandenen Ausführung, der Heizung und möglichen Ausnahmen ab.

Im Rahmen der Kaufberatung erfolgt deshalb keine pauschale Aussage, sondern eine gebäudebezogene Ersteinschätzung.

So läuft die energetische Kaufberatung ab

1. Kurze Vorbesprechung

Sie schildern mir die Immobilie, den geplanten Besichtigungstermin und Ihre wichtigsten Fragen. Dabei klären wir auch, ob bereits konkrete Sanierungswünsche bestehen.

2. Prüfung vorhandener Unterlagen

Vor dem Termin sichte ich die verfügbaren Unterlagen. Dazu können Exposé, Energieausweis, Grundrisse, Verbrauchsdaten und Informationen zu bisherigen Sanierungen gehören.

3. Gemeinsame Vor-Ort-Besichtigung

Bei der Besichtigung nehme ich die energetisch relevanten Bauteile und die vorhandene Anlagentechnik auf. Die Untersuchung erfolgt zerstörungsfrei und auf Grundlage der zugänglichen Bereiche.

4. Energetische Einordnung

Die aufgenommenen Informationen werden ausgewertet. Dabei werden Sanierungsbedarf, sinnvolle Reihenfolge und mögliche Förderwege eingeordnet.

5. Verständliche Ergebnisbesprechung

Sie erhalten eine klare Zusammenfassung der wichtigsten Punkte. Je nach vereinbartem Umfang kann zusätzlich ein schriftlicher Kurzbericht erstellt werden.

Das ist in der Kaufberatung enthalten

Der konkrete Umfang wird vorab festgelegt. Möglich sind insbesondere:

  • Sichtung des Energieausweises
  • Prüfung vorhandener Gebäudeunterlagen
  • Begleitung des Besichtigungstermins
  • Aufnahme der Gebäudehülle
  • Einordnung der Heizungsanlage
  • Beurteilung bereits durchgeführter Sanierungen
  • Identifikation erkennbarer energetischer Schwachstellen
  • Priorisierung möglicher Maßnahmen
  • grobe Kosteneinordnung
  • Hinweise auf mögliche Förderprogramme
  • Ersteinschätzung möglicher GEG-Nachrüstpflichten
  • mündliche Ergebnisbesprechung
  • optional: schriftlicher Ergebnisbericht

Von dringend bis langfristig: Maßnahmen richtig einordnen

Nicht jede energetische Schwachstelle muss unmittelbar nach dem Kauf beseitigt werden. Für eine realistische Investitionsplanung werden die Maßnahmen deshalb möglichst in drei Gruppen eingeordnet:

Kurzfristig

Maßnahmen, die technisch notwendig, gesetzlich vorgeschrieben oder für den weiteren Betrieb besonders wichtig sein könnten.

Mittelfristig

Maßnahmen, die in den nächsten Jahren sinnvoll sind oder mit ohnehin geplanten Arbeiten kombiniert werden sollten.

Langfristig

Verbesserungen, die energetisch sinnvoll sein können, aber nicht zwingend sofort umgesetzt werden müssen.

So erhalten Sie keine unrealistische Komplettsanierungsliste, sondern eine nachvollziehbare Priorisierung.

Wie werden mögliche Sanierungskosten eingeschätzt?

Die genannten Kosten dienen einer ersten Orientierung. Sie basieren auf dem erkennbaren Sanierungsumfang und üblichen Kostenspannen.

Die tatsächlichen Kosten können unter anderem beeinflusst werden durch:

  • genaue Bauteilaufbauten,
  • gewählte Materialien und Produkte,
  • regionale Handwerkerpreise,
  • notwendige Nebenarbeiten,
  • Gerüst- und Entsorgungskosten,
  • bauliche Besonderheiten und
  • bislang nicht erkennbare Schäden.

Vor einer Beauftragung sollten deshalb konkrete Angebote von Fachunternehmen eingeholt werden. Die Kaufberatung ersetzt keine detaillierte Kostenberechnung oder Ausschreibung.

Energetische Kaufberatung ist kein Bauschadengutachten

Die Beratung konzentriert sich auf den energetischen Zustand des Gebäudes. Sie ersetzt insbesondere keine:

  • Verkehrswertermittlung,
  • vollständige Immobilienbewertung,
  • Begutachtung sämtlicher Bauschäden,
  • Schadstoffuntersuchung,
  • Feuchte- oder Schimmelgutachten,
  • statische Prüfung,
  • Prüfung von Grundstück und Erschließung,
  • rechtliche Prüfung des Kaufvertrags oder
  • Untersuchung verdeckter Bauteile.

Werden bei der Besichtigung Hinweise auf Schäden oder andere Auffälligkeiten erkannt, werden diese benannt. Für eine abschließende Beurteilung kann anschließend ein entsprechend spezialisierter Sachverständiger erforderlich sein.

Häufige Fragen zur energetischen Kaufberatung

Wann sollte die Kaufberatung stattfinden?

Idealerweise vor einer verbindlichen Kaufentscheidung und bevor Sie sich vertraglich binden. So können die Ergebnisse noch in Ihre Entscheidung und Finanzierung einfließen.

Kann die Beratung während einer normalen Besichtigung erfolgen?

Ja. Voraussetzung ist, dass der Verkäufer oder Makler ausreichend Zeit gewährt und die relevanten Bereiche des Gebäudes zugänglich sind.

Reicht der vorhandene Energieausweis nicht aus?

Der Energieausweis liefert wichtige Kennwerte, bildet aber keine vollständige Sanierungsstrategie ab. Gerade ein Verbrauchsausweis wird zudem vom bisherigen Nutzerverhalten beeinflusst.

Erhalte ich einen festen Sanierungspreis?

Nein. Sie erhalten eine grobe Kosteneinordnung. Verbindliche Preise können erst durch konkrete Angebote der jeweiligen Fachunternehmen entstehen.

Kann eine Wärmepumpe direkt beurteilt werden?

Eine erste Einschätzung ist möglich. Für eine belastbare Dimensionierung werden jedoch eine raumweise Heizlastberechnung und gegebenenfalls eine Heizkörperprüfung benötigt.

Ist die Kaufberatung förderfähig?

Eine einzelne Kaufberatung wird grundsätzlich nicht automatisch bezuschusst. Entscheiden Sie sich nach dem Kauf für eine umfassende Energieberatung oder geförderte Sanierungsmaßnahme, können dafür separate Fördermöglichkeiten bestehen.